Julián Suárez Migliozzi
Representante de CAF -banco de desarrollo de América Latina-, Chile
O problema da habitação na América Latina e no Caribe não é apenas uma questão de déficit: é, acima de tudo, uma questão de escala. A região desenvolveu soluções, acumulou experiência e mobilizou recursos, mas ainda não consegue produzir respostas no ritmo que a sua realidade urbana exige.
O Fórum Urbano Mundial 13 (WUF13), organizado pela ONU-Habitat, de 17 a 22 de maio de 2026 em Baku, volta a colocar esse desafio no centro do debate global. Não é pouca coisa: cerca de 2,8 bilhões de pessoas no mundo vivem em condições habitacionais inadequadas. Mas, além da magnitude do problema, a questão central é outra: como transformar boas experiências em soluções replicáveis e sustentáveis em grande escala?
A América Latina e o Caribe enfrentam esse debate em meio a uma tensão estrutural. É uma das regiões mais urbanizadas do mundo — mais de 80% de sua população vive em cidades —, mas uma proporção significativa desse crescimento ocorre à margem dos mecanismos formais de acesso à terra e à moradia. Entre um quinto e um quarto da população urbana — segundo a ONU-Habitat e a CEPAL — vive em assentamentos informais, enquanto o recém-publicado Anuário da Habitação da América Latina e do Caribe, elaborado pela CAF e pelo Instituto Lincoln de Políticas Fundiárias, estima que mais de 30% da população urbana vive em condições inadequadas e que 23% das moradias necessitam de melhorias urgentes.
Esse padrão não é casual e não se trata apenas de um fenômeno habitacional. Ele responde à interação entre mercados imobiliários altamente restritos, sistemas de financiamento pouco desenvolvidos e capacidades institucionais desiguais, particularmente no nível subnacional. O resultado disso é um padrão de expansão urbana sem planejamento adequado que empurra milhões de famílias para a periferia, encarece a prestação de serviços, aumenta a pressão sobre o solo e agrava as desigualdades no acesso a oportunidades. Nesse contexto, a resposta não passa apenas pela construção de novas moradias, mas também pela melhoria do parque habitacional existente: melhorar, densificar e integrar.
A essa complexidade soma-se uma restrição central: o financiamento. Na maioria dos países da região, o crédito hipotecário continua baixo em relação ao PIB, com cenários particularmente difíceis em contextos de maior informalidade no mercado de trabalho.
Ao mesmo tempo, os governos subnacionais — atores-chave na implementação de políticas urbanas — operam com margens fiscais estreitas. O resultado se repete: expansão para a periferia, custos mais elevados para levar serviços e residências que acabam pagando mais, em tempo e dinheiro, para ter acesso às oportunidades urbanas.
Diante desse cenário, a discussão não pode mais se concentrar apenas na construção de mais moradias; trata-se de criar cidades melhores. Nesse sentido, na CAF, orientamos nosso trabalho em prol de uma abordagem integrada do habitat, entendendo a habitação como parte de um sistema mais amplo: localização, conectividade, acesso a serviços, acessibilidade, segurança e resiliência. Isso implica passar de uma lógica setorial para uma lógica territorial, na qual solo, financiamento, infraestrutura e capacidades de gestão se combinam para gerar soluções sustentáveis.
Nessa agenda, o aluguel acessível surge como uma solução a ser considerada. Em muitos países, as famílias de menor renda já têm acesso à moradia por meio desse mecanismo, embora frequentemente em condições informais ou com custos que excedem sua capacidade de pagamento. Organizar esse mercado, ampliar a oferta formal e atrair investimento privado é parte da solução.
A boa notícia é que a experiência apoiada pela CAF mostra que avançar nessa direção é possível. Em Buenos Aires, o trabalho que realizamos com o Instituto de Habitação da Cidade permitiu combinar integração socio-urbana, melhoria das moradias existentes e investimento em infraestrutura em bairros consolidados, com impactos diretos na qualidade de vida. No Equador, os programas de securitização de carteiras hipotecárias permitiram mobilizar recursos do mercado de capitais para o financiamento habitacional, ampliando a liquidez do sistema e melhorando o acesso ao crédito.
A escala continua sendo o grande desafio. Os recursos públicos, por si só, não são suficientes, e a participação do setor privado exige um esforço não menor para adequar os marcos regulatórios e inovar nas soluções financeiras, além de desenvolver projetos bem estruturados que reduzam riscos e gerem confiança.
Nesse contexto, o WUF13 representa uma oportunidade para avançar em três frentes concretas: desenvolver mecanismos de financiamento que funcionem também em contextos de informalidade; consolidar marcos regulatórios que permitam uma participação privada mais previsível; e ampliar modelos de intervenção no parque habitacional existente.
A América Latina não parte do zero. Ela conta com experiência, capacidades e aprendizados valiosos. O desafio agora é converter esse aprendizado em soluções operacionais que outros países também possam adaptar.
